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股牛网股票配资平台www.032658.cn 年报观察|万科净利润增长不及预期 新业务迎发展机会

202003月18日

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原标题:年报观察|万科净利润增长不及预期 新业务迎发展机会

3月17日晚,龙头房企万科披露了2019年业绩报告,并于当天晚上9点举行了2019年度线上业绩推荐会。

纵观2019年的财务数据,万科的营收、盈利均取得增长,实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%;实现归属于上市公司股东的净利润(简称“归母净利润”)388.7亿元,同比增长15.1%,但是增速以及派息方案不及市场预期。受此影响,3月18日股市开盘,万科a下跌,上午收盘跌3.88%。

首要是“活下去” 在危中看到机

事实上,归母净利润增速以及派息方案不及市场预期,这中间或许不乏万科主动为之,比如2019年派息金额与2018年基本持平,万科相关负责人表示,是基于疫情等外部环境变化,多保留现金在手,以应对不确定性。

不确定性成为2020年中国房地产乃至整个经济层面所面临共同处境,新冠肺炎疫情之下,房地产行业销售回款、开复工、现金流、交付等整个产业链条均受到影响,用万科董事会主席郁亮的话说,万科2018年提出“活下去”,没想到今天“活下去”成为特别真实的存在。

“活下去”一语成戳,成为行业的真实写照。不过郁亮指出,不能只看到危,也要看到机。此次疫情,也让万科房地产开发业务之外的多元业务,显现出增长潜力,诸如万科物业,签约面积、营业利润率以及公司品牌表现良好;万科物流仓储、冷链等业务,在应对疫情上表现出非常大的发展优势。但是,长租等新业务仍处于爬坡期。

税金拖累净利润增速?

年初一波净利润预告,不少大房企出现40%到50%的同比增幅,令市场预期大增,而万科前三季度30%的增幅,以及王石去年11月公开称“万科年报非常好”等信息,都令市场对于万科业绩充满期待。

根据年报,2019年,万科实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%;实现归母净利润388.7亿元,同比增长15.1%;每股基本盈利3.47元,同比增长13.3%;全面摊薄的净资产收益率为20.7%,较2018年减少1.0个百分点。

值得关注的是,相比于23.6%的营业收入增长,万科15.1%的归母净利润增速不及前三季度。数据显示,2019年1月至9月,万科累计实现归属于上市公司股东的净利润182.4亿元,同比增长30.4%,甚至也不及2017年、2018年,这两年万科归母净利润同比增幅分别为33.44%和20.39%。

万科归母净利润不及市场预期背后的原因是什么?

拆解万科2019年利润表,产生减值的销售费用、管理费用、财务费用“三费”增幅并不高,并未明显拖净利润增幅“后腿”。

再看规模最大的两项减值,营业成本和税金及附加,2019年,万科的营业总收入是3678.9亿元,同比增长23.6%;总营业成本是2345.5亿元,同比增长26%,基本与营业收入持平;而税金及附加增加97.3亿元,同比增长41.98%,2018年仅增加了34.5亿元,增幅是17.5%。

在营业总收入刨除掉营业总成本后,同比增速是19.5%,继续刨除掉税金及附加后,同比增速降至13.6%。

对于税金及附加值的明显增长,万科称是因为结算规模增加及土地增值税计提增加。中信证券研究报告称,万科业绩增速低于市场一致预期,其主因是公司报表受税金等拖累,归母净利润率较低,“但公司在毛利率微幅下降的情况下,土地增值税明显上升,这应该是和项目结算利润彼此差异太大有关。”

在3月18日上午召开的投资者大会上,万科回复称,2019年高毛利率在40%以上的项目结算比2018年多了一倍,很多都是核心一线城市项目,或是多年前拿地的项目。万科是依法计税和纳税,不会多计税金,反映的是项目经营客观情况。

现金为王 谨慎拿地

另一个不及市场预期的是分红制度,2019年万科分红额度与2018年持平。

根据年报,万科2019年拟分配的股利是118.1亿元,每股1.045元,基本与2018年持平,2018年分配股利也是118.1亿元。

对此,万科董秘朱旭表示,“万科一直坚持不间断、长期分红政策,上市以来累计分红金额692亿元。今年还想坚持稳定分红的政策,但是经过董事会审议,在遇到新冠肺炎疫情这种不确定性的外部环境时,我们希望能多保留现金在手,应对不确定性,确保公司长远发展。同时我们也考虑到不要给股东少分红,综合平衡,决定分红总额不变的策略。”

现金为王,保持财务的稳定性,成为2019年-2020年万科的关键词。纵观2019年万科负债指标,截至2019年末,万科持有货币资金1661.9亿元,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)33.9%,利息资本化比例42%,现金利息保障倍数同比增长24.19%,经营性净现金流连续多年为正且大于归母净利润。

现金流为正背后,也可以看出,万科在2019年审慎拿地策略。数据显示,2019年万科获取新项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,权益规划建筑面积2478.4万平方米,权益地价总额约1549.6亿元,新增项目平均地价为6252元/平方米。而2018年,获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。

对2020年的拿地战略,万科董事张旭表示,此次新冠肺炎疫情给经济带来压力,给行业也带来巨大的挑战,但是中国房地产的中长期趋势不会发生根本性变化,城市化进程还会继续,人口和产业聚集也不会停止,万科的投资策略还会遵循既往的投资逻辑,坚持谨慎投资、量入为出的原则,始终关注客户,“客户在哪,我们就在哪拿地,并为客户创造真实的价值。”

多元业务的机遇与挑战

事实上,在2018年,伴随着万科喊出“活下去”响亮口号的,还有 “收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略。

彼时,万科多元业务被推上风口浪尖,市场解读为其将收缩业务,对此,郁亮曾表示,大家在理解基本盘时,很容易想到万科是不是要放弃转型的业务了,是不是只保持开发业务而不做别的业务了,“但实际上巩固提升基本盘与转型并不矛盾。先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;聚焦收敛不是砍树,而是修剪枝叶。适当修剪枝叶,大树才能把根扎得更深,让树干更粗壮,然后才能结出更多的果实。”

如今,再看万科的新业务,有不少新机遇,但也仍存在挑战。

在物业方面,2019年,万科物业实现营业收入127亿元,同比增长29.7%,首次突破百亿元。新拓展项目中,住宅物业服务新增签约面积1.03 亿平方米,新增饱和收入 33.39 亿元,非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米,新增饱和收入20.66 亿元。截至报告期末,万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米,同比增长 26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米,为未来储备 1.9亿平方米。

面对持续不断的物业上市潮以及疫情之下物业股展现出的良好市场估值,万科物业何时上市成为关注焦点,郁亮再次回应称,“暂时没有上市计划,或者说在相当长时间内没有上市计划,请大家耐心等一等,等到人们认为万科物业是城市配套服务商的时候,我们才会考虑上市。”

除了物业外,万科在物流仓储、冷链方面的提前布局也初见成效。郁亮透露,像仓储物流,以前大家不够重视,而这次疫情中,如果没有仓储,应急救援的食品、药品等物资都没地方放,疫情后物流会有大的发展机会。还有冷链方面,万科提前五年布局,今年1月份、2月份,万科冷链业务同期增长80%。

在长租公寓方面,朱旭表示,万科长期看好这个业务的未来,中国存在2亿人口的租住需求,市场需求量非常之大,在租购并举的背景下,相信这个业务未来能得到一些政策的支持。但是目前,由于主观和客观因素,万科长租公寓业务规模虽然全国领先,但目前还在爬坡期。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁

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